首页 > 房产资讯 >新闻内容

房子是用来住的,不是用来炒的

来源:新浪微博 2020年06月27日 17:00

随着调控的深入,政治局会议多次强调房子是用来住的,不是用来炒的;房地产的发展格局发生了巨大的变化。一方面,房企的开发融资陷入了困境。另一方面房地产销售进入了寒冬,量价齐跌,金九银十的盛况不在二三线城市整体维稳分化也在加剧。那房地产持续十几年的黄金时代,究竟是会持续还是就此转向呢?

 

中国房地产过去十几年的黄金时代已经结束了,中国的房地产投资已经进入了白银时代。因为过去支撑房地产黄金时代的各种因素已经开始出现变化,总体房价将难以像之前那样高速的增长。

 

首先是人口的因素,由于劳动力人口的尖顶和人口的快速老龄化,一个长达五十年的人口周期已经终结。一方面劳动力人口出现了拐点,首次置业的刚需在下降。我国新出生人口的速度持续降低,二十到二十九岁的人群正逐步进入快速的下行通道。现在占总人口的百分之十七,未来十年可能降到百分之十。也就是所谓的青春不再来。

 

另一方面,人口的迅速老龄化也逐步拖累了房地产需求端的改善。

 

其次是城镇化的因素,通常城镇化率达到百分之六十五到百分之七十之间的时候,速度就会大幅度的减缓。随着城镇化金融后半场我们距离峰值越来越近,预计城镇化率增速趋向平和。由此带来的住房需求也在逐渐减少。

 

再次是金融因素,货币宽松的红利不在使得房地产供需两端承压。

 

从二零一八年开始,金融体系的基本面发生了变化,大水漫灌的时代已经结束了。一方面房企因为融资环境的恶化,供给端开始受挫。另一方面国家的政策意图很明显,要把房地产隔离在降息之外。改革后首套房贷款利率不计。降反升导致居民购房的需求也在开始下降。但这是否意味着我国房地产将走向衰落,或者像日本那样迎来房地产泡沫的破裂呢?

 

这也不太可能,目前中国城镇化水平与发达国家还有一定的差距。城镇化红利还有一定的空间。其次,从人均住房面积的角度看,中国仍有比较大的改善性需求的空间。人均住房面积的提升,是未来房地产发展的基本动力。由此可见,我国房地产在城镇化红利和人口改善型需求的推动下,仍然存在不少的机会。但是不可能再像以前那样全国普涨遍地黄金结构分化是大势所趋。

 

国际上众多典型工业化经济体,城市化后期都出现了房价的分化。大都市圈吸收了大部分迁移人。扣中小城市人口流入停滞,甚至出现人口的净流出。同时受产业结构升级的影响,重化工业衰退部分资源型城市经济大幅回落,导致人口持续流出。

 

例如从一九九零年至今,美国洛杉矶房价的涨幅是底特律的一点七倍。俄罗斯莫斯科房价涨幅是远东地区的一点六倍。英国伦敦的房价涨幅则是其他中部工业城市的一点七倍。在一九八五到一九九一年的日本房地产泡沫时期,六大核心城市房价的涨幅是非核心城市的三点七倍。

 

对于中国来说,结构分化的表现是房地产市场正在呈现港股化的特征。香港股票市场一个明显的特征是百分之十的股票占了百分之七十的市值和交易量几乎没。买七块钱的交易就有一块钱也是腾讯的。他的头部公司占比是非常大的。

 

中国房地产未来的结构分化也是如此,表现在核心城市随着城镇化的持续推进,实现人口的净流入,城市规模继续扩大。在强劲需求的支撑下,房地产作为稀缺资源,前景值得期待。而部分三四线城市则会因为产业衰败,人口流出成为收缩,城市刚性需求锐减,导致房价无力支撑风险比较大。

 

第二线核心城市即使有泡沫也不一定会崩溃,至少短期内是不会的,但是上涨速度会变得平缓一些。从实力十倍到十年一倍。从长远的角度看,一切城镇化终将走向大城市化。中国城镇化进入后半场,中央对地方经济的发展思路,从小城镇么?

 

是像都市圈城市群建设过渡人口将持续的向一二线大城市涌入,人口流入产生的内生需求,是房价上涨的有力支撑。但是一方面由于房住不炒的主基调的权利,在政策层面严厉的压制了投机需求。另一方面从估值的角度看,我国一线城市房价的绝对水平和相对水平都处于高位,后续上涨空间是有限的,十年十倍涨幅难以在线,房价涨幅将进入稳步小幅上行的通道。

 

三四线城市的房价则将很难延续前期的上涨态势,存在一定的泡沫,甚至有下跌的风险。三四线城市上涨的逻辑不同于一二线,二零一七年开始的三四线城市房价上涨主要是借了去库存的东枫棚改货币化安置和一二线调控挤出效应创造了大部分的外地需求。

但是随着这两大利好的消退,三四线城市上涨动能逐渐减弱接近尾声。长期来看,对于非核心城市人口流出问题,就是当地面临的最大问题。如果把人口持续净流出三年以上,认为是城市收缩的话,那么仅根据二零一五到二零一七年的数据,就有二十六个城市可以被认为是收缩型的城市,人口流失导致经济收缩。使得当地对于房地产的需求持续下降,房地产价格下行压力也比较大。

 

最后总结一下,未来房地产市场将从黄金时代进入白银时代,结构分化是最显著的特征。通常来看常住人口产生的真实居住需求,才是制约房价发展的重要因素和新城市人口一直处于净流入的状态,能为房地产市场提供源源不断的需求。

 

房价的后续上涨也就有了支撑,但是上涨的速度会变得平缓一些。非核心城市则会面临需求萎缩的情况,加大房价下跌的风险。除了北上广深之外,部分产业基础良好,城市地位突出以及对人才吸引力强的二线城市,有机会晋升为新一线城市,成为房价分化时代的受益者。另一部分则会由于产业衰败,人口流出而陷入发展困境,导致未来房价堪忧。


关键字:

相关推荐

快舟火箭、行云卫星首次“合体” 计划建成由80颗卫星组成的天基物联网星座

新华社北京5月12日电题:快舟火箭、行云卫星首次“合体”计划建成由80颗卫星组成的天基物联网星座  新华社记者胡喆、谭元斌  5月12日,快舟一号甲运载火箭在酒泉卫星发射中心,以“一箭双星”方式,将“行云二号”01/02星两颗卫星送入预定轨道,发射任务取得圆满成功。  记者从中国航天科工集团有限公司了解到,“行云二号”01/02星的成功发射,标志着该集团“五云一车”系列商业航天工程取得又一进展,作为中国航天科工天基物联网星座的首发星——“行云二号”正式展开在轨技术验证和应用测试。  快舟火箭和行云卫星首次“合体”  此次发射的“行云二号”01/02星,是“行云工程”α阶段的两颗技术验证星,由中国航天科工集团所属航天三江航天行云科技有限公司自主设计研制,在星间激光链路技术、星载数字多波束通信载荷、空地卫星通信协议等多个技术领域实现创新。  卫星进入预定轨道后,将为智能集装箱监管、极地环境监测、地质灾害监测、气象数据预报、海洋环境监测、海上运输通信等多个行业提供应用测试,并为后续天基物联网的组网奠定基础。  执行此次发射任务的快舟一号甲运载火箭,由航天科工火箭技术有限公司抓总研制,具有飞行可靠性高、入轨精度高、准备周期短、保障需求少、发射成本低等特点,主要为300公斤级低轨小卫星提供发射服务。作为一型成熟的固体运载火箭,快舟一号甲已成功完成8次发射任务。  此次发射,是快舟火箭和行云卫星的首次“合体”。为确保发射任务顺利推进,总部在武汉的航天三江集团克服新冠肺炎疫情带来的巨大挑战,积极有序推动复工复产,用实际行动为武汉加油,将此次发射的“行云二号”01星命名为“行云·武汉号”,并通过在箭体上涂刷“英雄武汉·伟大中国”和“致敬医护工作者群像”的方式,致敬英雄的城市、英雄的人民和广大医护工作者。  2023年前后建成由80颗卫星组成的天基物联网星座  中国航天科工自“五云一车”(飞云、快云、行云、虹云、腾云工程以及高速飞行列车项目)商业航天工程发布的3年来,着力以技术创新、商业模式创新和管理创新来发展商业航天产业,取得了一系列成果,“行云工程”便是其中之一。  “行云工程”作为我国首个宣布自主投资建设的天基物联网星座,计划分α、β、γ三个阶段,在2023年前后建成由80颗低轨通信卫星组成的天基物联网星座,以期解决目前地面物联网业务因蜂窝通信网络覆盖率严重不足而导致的“通信盲区”难题。  据了解,“行云二号”01/02星在国内低轨星座中首次采用了星间激光链路技术,即在轨卫星之间可通过激光通信技术实现远距离通信,可以不依赖地面站的传输,从而提高通信服务的实时性。  此外,两颗卫星在国内首次采用星载数字多波束通信载荷,通过先进的通信协议,实现卫星海量短数据接入,从而成为国内最早实现运营、管理、服务一体化集成的星座系统。“行云二号”01/02星成功发射,也意味着α阶段的建设任务圆满完成。  航天技术改变生活卫星应用前景广阔  新冠肺炎疫情期间,如果你也曾在线“监工”火神山、雷神山建设,如果你也曾使用过“宅经济”下的食品、药品冷链运输服务,如果你也曾为复工后港口船舶的活跃度图片而感到欣慰……那么这说明你已经近距离感受到航天技术给生产生活带来的变化。  目前,通信卫星、遥感卫星、导航卫星的应用早已无处不在,航天技术正在各行各业发挥作用造福人类生活。此次成功发射的“行云二号”01/02星,将在轨为其自主研发的系列模组及产品终端提供通信技术支持,可以提供数字化、网络化、智能化、及时性的数据通信传输服务。  据介绍,由行云公司自主研制的双模集装箱监管终端,还可为海运或陆运集装箱、物流汽车等药品冷链物流监管提供及时性、数据化、智能化的位置信息、轨迹跟踪、状态监测(储藏药品的温度、湿度)、药品安全等监管服务,让货主、车主、监管人员等能够实时掌握冷链物品的位置信息、安全信息状态,未来市场应用的前景将十分广阔。

2020年05月13日 13:38

风口浪尖的长租公寓为何变得狼狈不堪?

2020年的疫情让无数行业陷入绝境,长租公寓行业也不例外,自从疫情爆发到现在,一直处于水深火热之中。五月,天气渐暖,随着有序的开展复工,长租公寓行业似乎已经度过最艰难的时刻。疫情发生以来,经常能在网上看到关于长租公寓行业的负面新闻。不是这个公寓品牌因资金链断裂倒闭,就是那个公寓品牌因高收低租撑不住破产,长租公寓行业迎来至暗时刻。这一场突如其来的疫情不仅是对企业应急风险防御的一种考验,更是对长租公寓行业的一次“洗牌”。为什么被誉为“风口上的猪”的长租公寓,现在变的如此狼狈?难道真的要全部归咎于疫情吗?在租客网看来,并不是。长租行业作为一块大饼,任谁都想来啃一口,大众创新、万众创业的口号听的人热血沸腾,刚出现没多久的长租公寓品牌自然被资本注意,瞬间成为香饽饽。资本拼命进行投资烧钱,盲目追求品牌的高速增长,再加上2017年的房地产行业陷入利润率下滑、融资难度大的局面,各大房企品牌在没任何经验的情况下纷纷登场,没有房源就高价抢,没有人才,就重金去求,行业饱和的速度令人咂舌,风风火火而来,冷冷清清散去,徒留给长租公寓行业一地的鸡毛。在租客网看来,疫情只是“催化剂”,加速了某些品牌公寓的灭亡时间。2020年的长租公寓行业难道就再无翻身之地了吗?确实,2020年是很特殊的一年,前有行业发展的参差不齐,后有疫情的当头一棒,长租公寓未来的发展着实令人悲观。但任何行业不都是如此吗?回顾近代史,2020年绝不是最黑暗的。疫情之后的长租公寓行业似乎已经站在了希望的田野上。01政策落地2020年,国家对租房行业的政策不断落地,支持鼓励住房租赁市场的发展。比如个人出租的房产税;营业税简化征收;商改住、工改住等,各种利好政策的加持,让无数长租公寓品牌运营商看到了希望。02人才增长如今的长租公寓已经从一个小婴儿变成了一个健硕的青年,长租公寓的行业市场正在不断变大,无数非长租公寓的人才开始主动进入到长租公寓的领域中,相信在近几年长租公寓行业会迎来新一轮的行业爆发。03模式创新随着租赁市场的回暖,长租公寓的局势也在进行转变。住建部明确表示:2020年将重点探索大型租赁社区的运行机制,经集体租赁房交予专业长租公寓机构来建设经营。住建部的这一举措为长租公寓行业提供了更多的创新机会,不管是服务商还是租赁社区都将得到进一步的发展。长租租赁行业,经过了一系列的打击,对无数的小品牌公寓运营方来说,2020年将是行业大调整的一年,机会总是留给有准备的人。租客网作为一个共享的平台,客户群体精准,衍生的行业多,经营可以无限扩大,发展前景广阔,靠着海量真实房源和安全的租赁保障体系及全方位的平台服务,一步一个脚印走到至今,最终成为行业裁判员。

2020年05月11日 11:24

重庆农村商业银行(03618)一季度归母净利降6.9%至30.8亿元

(03618)发布公告,2020年第一季度,营业收入为69.51亿元(人民币,下同),同比增长4.24%;归属于该行股东的净利润为30.8亿元,同比下降6.90%。基本及稀释每股收益0.27元。公告显示,期内,净利下降主要是上年同期取消退休人员大额医保缴费冲回费用,导致上年同期净利润较高。年化平均资产回报率1.21%,年化加权平均净资产收益率13.71%。于2020年3月31日,核心一级资本充足率12.69%,一级资本充足率12.71%,资本充足率15.13%,均满足监管要求。

2020年04月25日 11:21